한눈에 비교해보는 청년임대주택 

집에서 나와 독립하고 싶은데 자금이 없다면? 다달이 나가는 월세가 아까워 전세로 돌리려 해도 ‘텅장’이라면? 대학생에게 최대 1억 2천만원의 보증금을 지원해주는 LH 전세임대주택과 15만원 정도의 저렴한 월세로 지낼 수 있는 행복주택이 있다.

그래서 LH 전세임대주택을 신청하려고 했더니

LH 전세임대주택 입주자로 합격했는데도, ‘집’을 구하지 못해 포기할 수 있다. 경험자들이 부딪쳤다는 네 가지 어려움을 살펴보았다.

보증금을 1억 2천만원까지 지원해준다니 꿈같은 LH 전세임대주택. 하지만 운 좋게 1순위로 합격했다 하더라도 집을 구하는 것 자체가 고난의 시작이다. 부동산에 전화해 “거기 LH 전세임대주택 되나요?”라고 운을 떼는 순간 뚝 하고 끊기는 수화음이나, “아뇨” 하고 매몰차게 거절하는 목소리를 듣기 일쑤다.

만약 “베란다 있는 집이면 좋을 것 같은데요.”라 말한다면 “LH인데 방 있는 것만 하더라도 감지덕지하세요.”라는 대꾸가 나온다(실화다). 부동산이나 집주인 입장에선 계약 절차가 참 번거롭기 때문. 집주인이 굳이 자기 매물을 LH 임대 가능으로 내놓지 않는 이유이기도 하다. 일반적으로 방을 계약할 때는 공인중개사와 함께 계약서를 쓰면 끝! 인데, LH 임대주택으로 학생과 계약하기 위해선 보증금을 노출하고, ‘선순위임차보증금 확인서’라는 어려운 문서로 본인의 재산 상황까지 공개해야 한다.

집주인들이 사생활 공개를 꺼려서, ‘중개대상물확인서’로 바뀌었는데, 그래도 집주인들의 반응은 그대로다. 해당 서류로 불법 건축물인지 아닌지를 찾아볼 수 있어서다. LH가 전세금을 학생에게 바로 주는 게 아니라, 중간에서 집주인에게 대신 전달하는 구조도 집주인들이 꺼리는 이유 중 하나다. “이렇게 복잡하게 할 바엔, 그냥 다른 사람이랑 계약할래!”로 결론이 나기 일쑤다.

또 하나. LH 전세임대주택으로 세입자와 계약하기 위해선 집주인이 법무사(!)를 대동해야 한다. 물론 재계약 시에도. 예를 들어, LH 전세임대주택에서 2년을 지낸 대학생 A가 보증금을 낮추고 월세를 높인다는 조건으로 계약을 바꾸려고 해도 법무사와 함께해야 한다.

중요한 건 바뀐 계약서로 재계약을 신청한 지 한 달이 지나도, 한국토지주택공사의 일 처리 속도에 따라 감감무소식일 수 있다는 것. 설령 답변이 와도 법무사가 일정이 안 되면 기다리고 또 기다려야 한다. 사회 물정에 어둡고, 시간도 빠듯한 20대를 위해 번거로운 과정들을 제발 축소할 수는 없는지?

2018년, 수도권 지역 전세 보증금 지원 총액이 8천 5백만원에서 1억 2천만원까지 올랐다. 보증금이 여유로워졌으니, 좀 더 쉽게 집을 구할 수 있겠지? 하지만 이게 웬걸. 집주인들이 보증금을 덩달아 올렸다! 같은 집의 전세 보증금이 원래 9000만원이었다고 해도, “LH!”를 외치는 순간, 한도액을 꽉꽉 채운 1억 2천만원으로 급상승한다.

결국 제자리다. 애초에 전세 임대 매물 자체가 흔하지 않기 때문에, 억울해도 높은 비용을 지불하고 계약할 수밖에 없는 상황이다. 문제는 지원을 받았다고 해도, 청년들이 반드시 치러야 할 추가 비용이 발생한다는 것이다. 말 그대로 전세 보증금을 지원받는 것뿐, 자기부담금이 없는 게 아니다.

1~2순위 청년층(기초 생활 수급자, 한 부모 가정, 장애인 등)은 100만원, 3순위의 청년층(2018년 졸업예정자와 휴학생을 제외한 대학 재학생과 취업준비생 등)은 200만원을 부담해야 한다. 여기에 지원금도 결국 나라한테 빌리는 ‘대출금’이라 이자가 발생한다.

2018년 하반기 3순위 모집 공고를 보면, 3순위 청년층은 4천만원 이하의 지원금을 받았을 때는 2%의 이자를, 6천만원 이하의 지원금을 받았을 때는 2.5%의 이자를, 6천만원을 초과하는 지원금을 받았을 때는 3%의 이자를 지불해야 한다.

즉, 최대 금액인 1억 2천만원을 지원받아 전세 계약을 했을 때 ‘1억 2천만원(전세금)-2백만원(임대 보증금) X 3%(연) ÷ 12개월’로 총 295,000원의 이자를 지불 하게 되는 것이다. 결과적으로 매달 월세 30만원짜리 방에 사는 것과 마찬가지인 셈이다. 소득이 없고 한정된 예산 안에서 빠듯하게 살아가는 20대를 위한 정책이라면, 예상치 못한 +a 지출을 줄일 방법은 없을까?

“LH 살아.” 하면 “빈민 주택?” 한다는 말은 다 도시 괴담인 줄 알았다. 그런데 실제로 집을 구하러 다니다 보니, ‘LH는 월세를 밀릴 것 같아서’ 집주인들이 싫어한다는 거다. 아니 저, 지금 월세 안 내는 전세 주택 찾고 있는데요? 언론이 ‘LH 공공임대주택의 임대료 체납액’을 앞 다투어 보도하며 이미지를 더욱 단단하게 굳혀준 덕분이다.

2017년 기사에 따르면, 국토교통위원회 소속인 바른정당 이학재 의원은 LH에서 제출받은 자료를 토대로 LH의 체납액을 밝혔다. ‘공공임대주택 입주자의 15%가 매년 임대료를 체납하고 있으며, 2016년에만 319억원의 임대료가 체납되었다’는 것이다.

임대료가 왜 체납될 수밖에 없었는지, 매달 내는 ‘임대료’가 부담스러운 사람들을 지원한다는 제도 자체에 허점이 있진 않았는지. 아무런 설명이 없다. 임대료를 체납하고 있는 주요 계층에 대한 조사도 없다. 누적된 체납액만이 원인 없는 결과처럼 존재할 뿐이다.

무엇보다 LH전세임대주택의 경우, 설령 세입자가 체납한다고 해도 집주인이 손해를 보기는 어려운 구조다. LH가 중간 대리자로서 끼어 있기 때문이다. 만약 LH전세임대주택에 거주 중인 대학생 세입자 C가 매달 월 임대료 명목으로 납부해야 하는 이자를 제때 내지 못했다고 가정해보자. LH는 초기 자기 부담금으로 납부한 100만원(1, 2순위) 혹은 200만원(3순위)에서 차감해 간다. 모두 차감했는데도 지불하지 못 하면? LH는 세입자를 상대로 소송을 진행할 것이다.

한편, LH 전세임대주택을 ‘보증부월세’라는 반전세 형태의 월세집으로 계약했을 때, 집주인에게 내는 월세를 밀리면 어떻게 될까?

초기에 ‘임차료 지급 보증’이라는 명목으로 3달 간 월세를 선납하게 되는데, 거기서 깎이게 된다. 내야할 돈은 어떻게든 내게 되는 체계다. 그렇지만 이미 임대료 체납에 대한 편견이 굳어진 상황에서 없어서 못 구한다는 귀한 ‘전세 매물’을 ‘LH 전세임대주택’으로 흔쾌히 내놓을 집주인은 없다.

대신 청년들의 상황을 이용하려는 악덕 집주인들이 등장하기 시작했다. 학교 근처에 LH 전세 매물이 나왔다고 해서 보러갔더니? 아파트나 주거형 오피스텔은 ‘지원 가능한 대상’일 뿐, 실제로는 거의 연립이나 다세대 주택 등 낡은 구옥이다.

몇 년간 방치되어 벌레가 끓거나, 곰팡이가 도처에 슬어 있는 반지하가 대부분. 좀 살 만하다 싶은 방이 나와서 보러 가면, 지하철역이나 버스정류장에서 한참 걸어 들어가야 한다. ‘지하철역에서 10분!’이라는 글귀에 혹해서 가봤더니 가로등도 없이 후미지고 가파른 골목을 기어 올라가야 하는 경우도 있다. 아무에게도 수요가 없어야 비로소 청년들에게 선심 쓰듯 차례가 돌아가는 셈이다.

이 모든 난관을 뚫고, 살 만한 전셋집을 겨우 구했다. ‘땡스 갓!’ 외치기 전에 곰곰이 생각해보니 조금 있으면 지금 살고 있는 방의 계약이 만료된다. 새로운 전셋집은 한 달 뒤부터 들어갈 수 있는데, 어쩌지….

지금 집주인을 찾아가 사정을 말하고 한 달만 더 머물 수 있도록 양해를 구했다. 돌아온 대답은? 이미 세입자 구해서 안 되니까 방 빼라고 한다. 이게 다 언제 입주가 가능할지 알 수 없는 일정 때문에 벌어진 일 같아 속상하기만 하다.

현재의 LH 전세임대주택은 입주하기까지의 거의 모든 과정을 개인에게 맡기는 시스템이다. 선정된 후 집을 구하는 것에서 계약을 하는 것까지 최소 한 달 이상 소요된다. 신청자들이 게을러서가 아니라, 바로바로 알아봤을 때의 가장 빠른 일정이 그렇다.

먼저, 알맞은 집을 찾아 집주인과 계약을 하기로 협의가 되었다. 그다음 집주인과 함께 LH에 복잡다단한 서류를 제출하고 심사를 기다려야 한다. 심사에서 통과되면 드디어 법무사의 입회 아래 계약서를 쓰는데, 여기까지 최소 2주일이 소요된다.

물론 끝이 아니다. LH에서는 계약서를 쓴 날짜로부터 3주 후에 입주 잔금을 지급하기 때문에, 계약은 입주하기 최소 한 달 전에는 이루어져야 한다. 결국 언제 본격적인 입주가 가능할지 모르는 청년들은 입주 시점까지 초조해 하며 현재 살고 있는 집의 집주인과 스스로 협의를 봐야 한다. 마음 좋게 LH 전세임대주택을 내놓은 주인은 그 시점부터 최소 1개월~최대 2개월까지 손해를 보는 셈이고.

학생이라 모든 용어와 과정이 어려운데, 처음 해보는 입장에선 미션 임파서블처럼 느껴진다. 이렇게 몇 수 앞까지 내다보며 대비책을 마련해야 한다니. 관련된 정보를 제대로 알고 있는 사람의 도움이 절실해진다. 지역 코디네이터 등 일정과 정보를 조율해주는 전문 인력을 뽑을 계획은 없나요?

그렇다면 행복주택을 신청하려고 했더니

아예 대학생과 사회 초년생, 신혼부부 등을 위해 나라에서 지었다는 공공주택인 행복주택. 까다롭다는 입주 자격을 인정 받았는데, 난관이 너무 많아 포기해야 할 수도 있다.

“대학생, 신혼부부, 사회 초년생 등을 위해 직장과 학교가 가까운 곳이나 대중교통 이용이 편리한 곳에 짓는 임대료가 저렴한 공공주택입니다.” 홍보 문구만 철석같이 믿었더랬다. 학교 근처에서 행복주택을 찾았지만, 우리 학교 주변에는 없다. 친한 친구네 학교, 남자친구네 학교 주변을 샅샅이 뒤져도 전부 없다. 대체 어디에 지어진 건가 싶어 2018년 공고가 난 입주자 모집 지역을 살펴봤더니…

서울에는 공릉 한 곳뿐이고, 나머지는 고양, 오산, 군포, 의정부, 부천, 남양주, 화성 등 수도권 지역에 있더라. 서울에 있는 대학이라면 통학 시간만 해도 최소 편도 1시간. 천운으로 붙는다면 그때부터 또 걱정이다. 학교까지 가는 차비가 더 들겠다는 말이 이해가 되는 상황이다. 행복주택은 2013년 박근혜 정부 시절 기획되었다.

서울에서는 구로구, 노원구, 서대문구, 송파구, 양천구, 송파구, 경기도에서는 안산시 단원구가 행복주택 시범 운영 지구가 되었다. 물론 지역 주민과는 전혀 협의가 되지 않은 내용이었다. 많은 지역구가 ‘집값이 떨어진다’는 이유로 결사반대를 외쳤다.

논란을 거듭하다, 재작년인 2016년이 되어서야 서대문구와 송파구에 첫 행복주택이 지어졌다. 행복주택이 외곽에 밀집되어 가장 피해를 보는 것은 대학생들이다. 학교가 위치한 지역이나 인접 지역의 행복주택이 아닌데도 임대료를 아껴 보려고 지원한다. 당연히 100% 당첨이 보장되지도 않는다.

행복주택을 건설하는 지역이 집이나 학교와 같은 구라면 1순위, 같은 광역시에 있다면 2순위 우선공급자로 선정될 수 있지만, 그게 아니라면 ‘3순위 일반공급’만을 노려야 한다.

3순위에는 우선공급자들 중 탈락자도 포함되기 때문에 웬만큼 천운이 따르지 않고서야 배정 자체가 어렵다. 운명적으로 당첨되어 얻는 것은 늘어난 통학거리와 교통비다. 전국 곳곳, 정말 ‘주택’이 필요한 지역에 행복주택이 건설되는 것, 지역 주민들과 공존하는 건 영영 꿈일 뿐인가?

분명 입주 조건이 수월해지기는 했다. 이전에는 대학에 재학 중이거나, 직장에 재직 중이면서 건강보험에 가입한 지 5년 이내의 청년, 그도 아니면 결혼한 지 7년이 안 된 신혼부부만 행복주택에 청약할 수 있었으니까. 입주 자격을 확인하다가, GG치는 경우도 많았으니 큰 발전이다. 2018년부터는 만 19세~39세 사이의 청년 중 일정한 소득과 자산기준만 충족하면 누구나 신청할 수 있게 되었다.

변경된 대학생의 세부 조건을 들여다보자. 우선 미혼으로 본인 소유의 집이 없어야 한다. 여기에 본인과 부모님의 소득을 더한 금액이 도시 근로자 3가구의 평균소득인 약 500만원 이하여야 한다. 본인의 총 자산은 7400만원 이하여야 하며, 자동차를 소유하지 않아야 한다. 그러나 부작용도 있다. 지원이 쉬워지면서 경쟁률이 증가했다. 주택공사들은 나름의 노력도 하고 있다.

본래 있었던 건물들을 매입해 재개발하거나, 재건축 하는 식으로 추가 공급이 이루어지고 있다. 강동구, 마포구, 서초구, 송파구 등 수요가 높은 지역 위주로 공급하고 있다고도 한다. 2018년 8월 SH(서울주택공사)에서는 강남구, 서초구, 송파구, 은평구 일대에 공급 계획을 밝혔지만, 그럼에도 불구하고 대학생, 청년, 신혼부부를 포괄하기엔 턱없는 숫자다.

대학생과 청년층에 대한 공급 계획은 신혼부부에 비해 절대적으로 숫자가 적은 상황. 2018년 송파 헬리시오시티의 공급 계획을 보자. 대학생 10가구, 소득이 있는 청년과 소득이 없는 청년을 더해 336가구. 더해보아야 총 346가구. 같은 시기에 신혼부부는 509가구를 모집한다. 대학생보다는 당첨 확률이 높은 청년 계층으로 지원하면?

조건은 크게 다르지 않다. 미혼에 무주택자, 본인의 총 자산은 2억 1800만원을 넘지 않고, 차량이 있다면 2500만원 이하여야 한다. 그런데 주의할 것은 ‘청약 통장’이 반드시 필요하다는 것이다. 납입 횟수나 통장 잔액은 상관이 없다고 해서 청약 통장을 만들러 갔다. 일반 청약 통장도 괜찮지만, 한국 주택 공사가 마침 1.5%나 높은 금리에, 2년 이상 유지하면 500만원 가량의 세금 혜택도 주는 ‘청년 우대 청약 통장’을 내놓았다고 하니까.

그런데 만들기가 너무 힘들다. 만 19세 ~29세 이하의 청년 중, 1년 소득이 3000만원이 안 되지만, 작년을 기준으로 아예 소득이 없어도 안 된다. 부모님 집에 사는 취준생, 고시생은 세대주가 아니어서 또 안 된단다. 청년의 ‘내 집 마련’을 위한다는 정책들 제발 좀 통일시켜 주실 순 없나요?

제일 까다로운 건 결국 돈이다. 대학생 기준으로 보면, 평균 보증금이 3천만원 후반에서, 8천만원까지 가기 때문. ‘월세 120만원짜리 송파 헬리오시티를 행복주택으로는 30만원에 살 수 있다’는 기사에 혹했을지도 모른다.

일단 대학생일 경우, 당첨 확률도 100 대 1, 로또 수준이지만 대학생들에게는 먼 나라 이야기다. 보증금이 없어 고시원에 사는 대학생이나, 모아둔 돈이 적어 보증금 500만원에서 1000만원의 월세방에 지내야 하는 형편에 부담스러울 수밖에. 게다가 100% 전세도 아니고, 월세가 30만원이라니. ‘그래도 월세가 저렴한 건 맞잖아!’라고 좋아할 것도 아닌 건, 관리비가 별도라는 거다.

10평 정도의 행복주택에서 월 관리비로 22만원이 나올 수도 있다. 그러니 송파에 있는 월세 30만원짜리 행복주택을 구해도 관리비까지 더하면 총 월세는 52만원인 셈…. 행복주택이 주로 ‘아파트나 오피스텔’ 형태로 공급되기 때문에, 관리비에 경비원 급여와 엘리베이터 사용비까지 포함되어 급격히 비싸지는 것이다. 만약 단지가 작다면, 관리비를 분담할 전체 가구 수가 적어져 관리비는 업업! 8천만원의 보증금에 52만원의 월세라면, 20대의 입장에선 그냥 더 좋은 조건의 월세를 택하고 말지 싶다.

그래서 많은 대학생들이 전세자금 대출을 고민한다. 이런 청년들을 위해 국토교통부에서 운영하는 ‘청년 전용 버팀목 전세자금’이 있긴 하다. 만 19세 이상부터 만 25세까지의 무주택자로, 보증금의 70%까지 연 2%의 이자로 대출할 수 있다. 여기까진 좋다. 근데 임차보증금 3천만원 이하의 주택이어야 대출할 수 있다고? 잉? 아래의 지도를 보면, 서울에서 3천만원 이하의 전세는 없다고 봐도 좋다.

올해 초에 보증금 2800만원의 행복주택 입주 계획이 나왔지만, 단 4명만 뽑았었다. 노원구라 서울 중심에서는 많이 멀기도 했고. 서울 기준으로 직방이나 다방에 올라오는 집만 확인해 봐도 3천만원짜리 전세는 0이다. 그냥 0. 그래서 또 월세방 구하기를 무한 반복. 희박한 확률로 3천만원 이하의 행복주택 입주자로 선정됐다면? 실상 청년 전용 버팀목 전세자금 대출의 최대 한도는 2천만원뿐이다.

결국 천만원 가량은 온전히 내가 부담해야 한다는 뜻이다. 행복주택에 지원하려는 대학생이 과연 그 정도 목돈을 바로 구할 수 있을까? 글쎄. 일반 월세 시세를 확인하면 굳이 행복주택에 가야 하나 싶어진다. 보증금과 월세를 행복주택보다 낮춰도 괜찮은 집을 구할 수 있으니까. 대학생을 위한 행복주택이 대출 없이 보증금 8천만원이라니, 더 저렴해져도 괜찮지 않을까요?

그럼에도 불구하고 불가능한 건 아니다!

도전하기 전에 꼭 알아두어야 할 TIP 4

TIP 1

공통 반드시 한 가지 분류를 골라 신청하자. 또한, 주택 역시 한 군데만 신청해야 한다. 중복 신청한다면 모두 무효 처리되어버린다.

TIP 2 LH 전세임대주택 함께 살수록 보증금 지원도 높아진다. 친구와 둘이서 살면 보증금을 1억 5천만원까지, 셋이서 살면 2억까지 지원받을 수 있다.

TIP 3 행복주택 집이나 회사 근처에 행복주택이 있어야 당첨되기 수월하다. 신청 전, 올해 공급되는 행복주택의 지역을 정확히 파악하자.

TIP 4 공통 청년임대주택을 신청하기 전, 지원금이나 조건이 확실한지 한 번 더 고객센터에 문의하자. 정보가 많이 바뀌어 홈페이지에 최신 자료를 바로 찾기 힘든 경우도 있다.

LH 전세자금대출 문의 : 1600-1004 행복주택 문의 1600-3456

[816호-special]

INTERN EDITOR 현요아